前段时间，我们分析了广州中心区热门板块近半年来的价格变动情况（ ）

今天咱们继续扒，看看外围区热门板块近半年来的价格表现。

(资料图片仅供参考)

如果说，中心区的价格变动，是潜藏在表面peace ＆ love下的波涛暗涌。

那么外围区的价格变动，这是一出赤裸裸的小时代：

先来看看整体情况。

怎么说呢……看到这张表的一瞬间，我突然想起了被股票支配的恐惧。

老样子，咱们还是依次看各区。

白云的几个热门小区挂牌及成交的价格波动都不算太大，我觉得更大程度是受到市场整体波动的影响。

毕竟在上一轮周期中，白云并没有跟上潮流。当其他区域的二手房已经开始飘了，白云的二手盘却仍然一副波澜不惊的样子……

举个例子，白云成交比较旺的小区——富力半岛花园，2021年的时候月成交量高达180套，而且多次成为市中心各版块的成交榜首。

就是这样一个高流速的盘，它近一年的价格变化却是这样的：

再看看十大热门板块排名第二的同和，板块内热门小区云裳丽影的价格变化情况：

发现没，不仅是小区均价表现平稳，白云热门板块近一年来的价格波动也显得相对冷静。

归根结底，还是跟白云片区的客群有关。或许是白云一直以来的温吞表现被投资客拉入黑名单，白云大多以自住型买家为主，价格水分较少。

而且白云的高流速盘，基本都是性价比很高的刚需或改善项目。买家就是冲着性价比才买的这些盘，你有本事涨价，我就有本事把另一个小区奶成销冠，拎清楚自己的地位，who 怕 who。

再加上白云挂牌量较大，而且大部分二手盘体量不小，就算真出现某个小区业主惜售、集体涨价的情况，购房者也能找到替代品。

再看看番禺，番禺的数据表现还蛮有意思的，两个大盘祈福缤纷汇和广州雅居乐花园的价格表现相对低迷。

唯有位于万博的万科欧泊异常坚挺，挂牌价跟成交价都有上涨。

其实这个表格，很生动的反映了番禺二手楼市现在的情况：

万博形势一片大好，其他区域躺平任嘲。

不过话说回来，万博的热度跟坚挺度在目前的广州来说还是牛。

去年万科欧泊挤水分也挤得蛮狠，但今年万博热度迅速恢复，万科欧泊也跟着沾光，虽没有恢复到2020年的水平，但也差不离了。

接下来，番禺的热度中心依然会维持在万博。华发越秀·和樾府虽然销售渐入尾声，但耀胜新世界、长隆万博悦府等热门项目持续扛起供应大旗，吸引市场目光聚焦。

我特意把黄埔拎出来，单独说说。

一来，黄埔近半年来的价格表现，应该是这次统计中最拉胯的。

12个楼盘，7个出现了挂牌价下跌，其中科学城、大沙地、老黄埔几乎“全军覆没”。

其次，黄埔最近争议很大，有人说黄埔要取代增城成为新的“天坑”，我觉得也需要展开说说。

其实关于黄埔的情况，我们之前做过详细的统计，可以戳下面链接回顾：

黄埔的价格水分，基本已经在2021年挤光，如今挂牌价的松动，有一部分原因是有业主着急卖一买一，愿意在价格上让步。

现在的黄埔二手房，基本上是买家市场。

不过从近期的成交价来看，黄埔二手房的价格底已经过去了。去年底至今年初，有业主为求出手，低价抛盘，黄埔不少小区的成交价创下新低。

如今随着市场情绪有所恢复，正常交易逐渐恢复，成交价也慢慢回归正常水平。

就目前来说，黄埔的价格底虽然已过，但是仍处于相对底部。如果长期看好黄埔发展，想入手黄埔的，如今依然是个不错的机会。

说到这里，我想到一个故事。

之前有个朋友，问我一个问题：

总价500万，考虑价值增长空间，目前买哪里比较适合？

当时我建议他可以看看黄埔，被他diss了一顿，说黄埔都跌成这样了还让他买，一气之下还把我拉黑了。

其实，黄埔这两年的价格跳水，一方面来自于政策调控的影响，一方面也是短期内楼市热度高，吸引众多投资客进场，过快推升价格导致的。

在热闹之下，黄埔迅速堆高泡沫，被推举到了本不属于它的位置。

就说最近网上传得沸沸扬扬的“本硕985被黄埔榨干”的故事，看完之后就一个感想：

这哥们不是被黄埔榨干的，他这个买房思路，除非穿越回10年前的棚改去库存时代，否则买哪都是同一个结果。

买茅台股票都有涨有跌呢，怎么大家都对房子要求那么苛刻？只允许涨不允许跌？房子也有波动周期，高位买入低位卖出，巴菲特来了都赔剩下裤衩。

退一步讲，就算是不小心高位买入，但凡你持有时间长一些，都不至于输得这么惨烈。

一涨就挤压式进场，一跌就骨折式抛盘，心态上的问题，让黄埔背锅，稍微有些委屈黄埔了。

从长期来看，黄埔依然有很强的发展价值，别的不说，黄埔的城市界面、基础设施配套及产业，都足以支撑它成为广州的第二CBD。

人们买房的习惯，就是买涨不买跌。但事实恰恰相反，真正的赢家，往往就是在别人恐惧时果断出手的人。

而黄埔，现在就是让大多数人恐惧的区域。至于该不该出手，就交由你自己决定了。

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