编者按：发展公募REITs是资本市场服务实体经济高质量发展的重要举措，它不仅可以丰富资本市场投资品种，还可以起到完善多层次资本市场体系建设等多方面的积极作用。我国公募REITs市场启动三年来，持续受到投资者青睐，具有良好的大类资产配置价值。对于未来市场的高质量发展，以及良性行业生态圈的建设，多方参与者纷纷表达各自的关切。

当前，较高的住宅销售价格、持续的净人口流入，加剧了部分城市租赁住房市场的需求矛盾。如何更好地帮助新市民、青年人等群体解决住房困难问题？在大部分业内人士看来，增加保障性租赁住房的供给迫在眉睫。

(相关资料图)

作为全国首批保障性租赁住房领域的REITs项目之一，也是福建省首单基础设施公募REITs项目，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：中金厦门安居REIT）上市以来的运营情况如何？本轮市场“压力测试”会否影响原始权益人后续扩募的信心？聚焦保租房REITs的运营优化，厦门安居未来有何安排和布局？

记者带着诸多问题，专访了厦门安居控股集团有限公司党委委员、副总经理，厦门安居集团有限公司党委书记、董事长徐晓煜。

底层资产韧性凸显

作为国内首批面世的保障性租赁住房REITs项目，中金厦门安居REIT自2022年8月31日上市以来便斩获了业界的高度关注。

“致力于保障性租赁住房运营和管理，推动租赁住房行业高质量发展，经过六年的集团化运作，我们希望以大格局造大版图，成为厦门市场保障性住房建设的主力军、住房租赁的领军企业。”徐晓煜在接受记者采访时指出，“经受住疫情冲击的考验，中金厦门安居REIT在上市将满一周年之际，用实际行动交出了一份亮眼的‘成绩单’。”

厦门安居控股集团有限公司党委委员、副总经理，厦门安居集团有限公司党委书记、董事长徐晓煜（受访者供图）

公开数据显示，2023年二季度，中金厦门安居REIT实现收入1919万元，约完成招募说明书预测同期数据的107%，一二季度累计完成招募说明书预测同期数据的106%。

可供分配金额方面，二季度完成1487万元，约完成招募说明书预测数据的113%，一二季度累计完成招募说明书预测同期数据的111%。

此外，中金厦门安居REIT的两处底层基础设施资产——园博公寓、珩琦公寓的二季度整体出租率达到了99.64%。

显然，得益于基础设施资产良好的运营表现，中金厦门安居REIT的收入、利润、息税折旧摊销利润、可供分配金额等核心指标均超过了招募说明书的同期预测数据。

积极应对市场波动

徐晓煜告诉记者：“持续打造住房保障体系的‘厦门蓝本’是我们一直以来的目标。”

今年以来，受基本面修复弱于预期、部分项目经营业绩受到扰动、权益类资产价格承压等偏空因素影响，公募REITs市场经历了一轮大规模的“压力测试”。在市场信心受挫的大背景下，本着对投资人负责的态度，厦门安居集团有限公司（简称：厦门安居集团）及其下属子公司厦门住房租赁发展有限公司连同基金管理人主动作为、沟通市场，持续释放积极信号。

“一方面，我们加大了市场宣传和信息披露。今年以来，中金厦门安居REIT通过召开直播、业绩说明会的形式，就基金的经营业绩以及投资人普遍关注的问题进行了沟通。同时，外部管理机构还为中金厦门安居REIT开通了微信公众号，在合规的前提下发布基金及基础设施项目的最新动态。”徐晓煜指出，“另一方面，我们增加了基金做市商，同时发布了增持计划公告。”

“参考海外REITs市场的发展经验，我国公募REITs在发展过程中遇到短暂的困难和挫折是前进道路上不可避免的过程，我们始终对公募REITs未来的发展前景充满信心。”徐晓煜说。

据记者了解，厦门安居集团目前尚有保障性租赁住房在建项目4个，涉及房源13522套，将从今年下半年开始交付使用。不仅如此，未来三年，厦门安居集团还承接了厦门市“十四五”规划中的保障性租赁住房建设任务，预计将投入14个项目，涉及房源3.66万套。

扩募资产储备丰富

受益于良好的租赁市场需求面，可控的同业竞争压力以及自身产品的竞争优势，业内机构普遍预计，中金厦门安居REIT底层资产未来的出租率仍可保持较高水平，同时单平米租金有能力以年均低个位数的水平稳步增长，整体项目营收与基金分派维持稳健。考虑到原始权益人储备项目充裕，则该基金平台未来具备较明晰的扩募路径。

不可否认，扩募是REITs发展壮大的重要途径，市场也已欣喜地看到在首批公募REITs上市2周年之际，有4只公募REITs完成了扩募。

“个人认为，这是国内REITs市场建设的重要里程碑。”徐晓煜坦言，“鉴于厦门安居集团旗下租赁住房资产储备较为丰富，同时，我们也非常有意愿将成熟的资产不断装入中金厦门安居REIT。基于长远发展的考虑，在园博公寓、珩琦公寓发行REITs后，厦门安居集团旗下的其他租赁住房资产也将逐步按照REITs存续期管理的标准进行管理，待时机成熟即启动相关扩募工作。”

据介绍，当前厦门安居集团旗下已入市的集中式房源达5361套，分散式房源为2000套，共涉及25个小区，平均出租率在95%以上。

作为厦门市保障性租赁住房开发、建设、运营的主体，徐晓煜表示，厦门安居集团将继续按照国家及省市相关部门的要求，探索既能保障民生又能为投资人创造收益的标准体系。

聚焦保租房REITs的运营优化，徐晓煜称：“后续在运营管理过程中，我们将坚持市场化服务理念，建立多项服务标准，以增强租户的居住体验与获得感。运营管理的优化是个动态的过程，我们会不断总结运营管理过程中的问题、提升服务水平和效率，持续为租户提供优质高效服务。”